LA RIVALUTAZIONE PER TERRENI E PARTECIPAZIONI AL 30 GIUGNO 2018
Riaperte le rivalutazioni per i beni posseduti al 1.1.2018
La L. Finanziaria 2018 ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto alla data dell’1.1.2018, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.
E’ la quindicesima riproposizione del provvedimento, che fissa al 30.6.2018 il termine entro il quale effettuare la redazione / asseverazione della perizia di stima ed il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta. Questa volta, però, la possibilità di rivalutare le partecipazioni deve essere fatta con maggior attenzione, in considerazione dell’aumento dell’imposta sostitutiva al 26% dal 1° gennaio 2019.
Soggetti interessati
Si tratta di un’agevolazione volta ad azzerare o quanto meno a ridurre le eventuali plusvalenze previste dagli articoli 67 e 68 del Tuir. Tale disposizione consente di rideterminare, sulla base di un’apposita perizia di stima giurata, il valore di acquisto dei terreni edificabili e quelli con destinazione agricola, nonché delle partecipazioni possedute al di fuori del regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2018, a condizione che sul valore rivalutato sia corrisposta un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
Sono interessate:
a) le persone fisiche, relativamente alle operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
b) le società semplici e società e associazioni ad esse equiparate (ad esempio, società di fatto che non abbiano per oggetto l’esercizio di attività commerciali);
c) gli enti non commerciali, per le operazioni realizzate al di fuori dell’attività commerciale eventualmente esercitata.
I termini
Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° gennaio 2018, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2018, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.
Alla luce delle ultime modificazioni apportate, la rideterminazione del valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, possono essere effettuate se sono rispettati i seguenti requisiti:
§ 1° gennaio 2018 data alla quale occorre verificare il possesso delle partecipazioni e dei terreni;
§ 30 giugno 2018 termine per il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima delle tre rate previste;
§ 30 giugno 2018 termine entro il quale procedere al giuramento della perizia di stima della società, nel caso di partecipazioni, o del terreno.
Possesso |
Redazione perizia |
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01.01.2018 |
30.06.2018 |
30.06.2019 |
30.06.2020 |
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Versamento imposta (1° rata) |
Versamento 2° rata |
Versamento 3° rata |
Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo.
Le aliquote
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è confermata nella misura dell’8% anche per le partecipazioni non qualificate:
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8% |
partecipazioni che risultano qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 25 per cento). |
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8% |
partecipazioni che risultano non qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c-bis), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria non superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio non superiore al 25 per cento). |
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8% |
terreni edificabili ed a destinazione agricola. |
Rivalutazione dei terreni e delle aree
L’aliquota per la rivalutazione del costo dei terreni agricoli o edificabili (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili) posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi è dell’8%: la rivalutazione diventa uno strumento utile per ridurre la tassazione sull’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dei terreni a titolo oneroso.
Mentre le plusvalenze realizzate in occasione di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili sono sempre tassate, quelle realizzate in occasione di vendite di cessioni a titolo oneroso di terreni agricoli sono tassate sono nel caso in cui si tratti di “rivendite” infraquinquennali.
La rivalutazione vale anche per:
· i terreni oggetto successivamente di esproprio;
· i terreni posseduti in comunione pro-indiviso;
· le particelle di terreno accatastate comprendenti parte di terreno agricolo e parte di terreno edificabile (è possibile rivalutare solamente la parte di terreno edificabile identificata dallo strumento urbanistico);
· il diritto edificatorio (ius aedificandi), cioè il cosiddetto diritto di cubatura, trascrivibile agli atti dell’Agenzia del Territorio.
Per quanto riguarda i terreni edificabili (si ricorda che per quelli agricoli la plusvalenza scatta solo se sono rivenduti nei 5 anni dal loro acquisto oneroso) il valore dichiarato in atto costituisce anche il valore minimo di riferimento per il pagamento delle imposte indirette: pertanto, il profilo di interesse è duplice riguardando tanto il venditore (ai fini della plusvalenza tassata in sede di imposte dirette) quanto l’acquirente (ai fini dell’importo dell’imposta di registro da assolvere all’atto dell’acquisto).
La rivalutazione può essere eseguita se il terreno (agricolo o edificabile) è detenuto alla data del 1° gennaio 2018, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2018, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dell’8%, ovvero la prima rata.
La perizia di stima deve essere redatta da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile. Il giuramento presso il Tribunale, il Giudice di Pace o un notaio della perizia di stima deve avvenire entro la stessa data del 30 giugno 2018.
Rivalutazione delle partecipazioni societarie
L’aliquota per la rivalutazione del costo delle partecipazioni in società di qualsiasi tipo, purché non negoziate in mercati regolamentati, è stata uniformata all’8% sia per le partecipazioni qualificate sia per le partecipazioni non qualificate. La rivalutazione può essere eseguita se le partecipazioni sono detenute alla data del 1° gennaio 2018, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2018, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata. Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo. La perizia di stima deve essere redatta da un dottore commercialista, esperto contabile, revisore legale dei conti o perito iscritto alla Cciaa ed asseverata presso il Tribunale, il Giudice di Pace o un notaio entro la stessa data del 30 giugno 2018.
L’imposta sostitutiva va applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia alla data del 1° gennaio 2018, indipendentemente dal prezzo di acquisto della partecipazione, con un’aliquota dell’8% che si presenta unica:
· per le partecipazioni qualificate;
· per le partecipazioni non qualificate.
La perizia deve essere riferita all’intero patrimonio sociale, indipendentemente dal fatto che oggetto della cessione sia solo una quota delle partecipazioni detenute nella società. Il costo della perizia può essere alternativamente:
· sostenuto da parte dei soci interessati alla rivalutazione della propria quota di partecipazione (in questo caso è un costo incrementativo del valore della partecipazione);
· sostenuto da parte della società (in questo caso è consentita la deduzione del costo in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi).
La riapertura dei termini per la rivalutazione delle quote societaria, partecipazioni, o azioni può essere molto conveniente fiscalmente, in quanto dal 1° gennaio 2019 ci sarà un nuovo regime di tassazione al 26%.
Presenza di precedenti rivalutazioni
Laddove i soggetti che si avvalgono della "nuova" rivalutazione hanno già effettuato una precedente rivalutazione a seguito di analoghe disposizioni normative, è possibile, alternativamente:
a) scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quanto già versato in occasione di precedenti rivalutazioni;
b) richiedere il rimborso dell’imposta già versata in occasione della precedente rivalutazione entro 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa alla nuova rivalutazione.
Per quanto riguarda lo scomputo si dovrà procedere a detrarre all’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta già versata su precedenti rivalutazioni degli stessi beni; non sono più dovute eventuali rate residue della precedente rivalutazione.
Nel caso di richiesta a rimborso, si dovrà versare l’imposta sostitutiva sulla nuova rivalutazione e chiedere a rimborso quanto versato per la precedente rivalutazione entro il termine di 48 mesi (art. 38 del D.P.R. 602/73) dalla data di versamento dell’imposta riferita all’ultima rivalutazione effettuata (unica rata o prima rata se versamento rateale). In ogni caso, l’importo richiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.
Esempio: Il sig. Verdi possiede un terreno, già oggetto di rivalutazione al 1/01/2016, che intende nuovamente rivalutare al 1/01/2018: la perizia di stima al 1/01/2018 è pari ad € 200.000.
Per la precedente rivalutazione ha già versato la 1° rata di € 3.500 a titolo di imposta sostitutiva; ora, può scomputare dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione quanto già versato per la precedente; ne segue che:
Tale importo potrà essere versato in unica soluzione (o in 3 rate dal 30/06/2018).
Di seguito vengono sintetizzate le caratteristiche principali dei due adempimenti.
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TERRENI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
I terreni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2018 da:
- Privati;
- Imprese agricole esercitate sotto forma di ditta individuale;
- Società semplici;
- Enti non commerciali;
con l’esclusione perciò delle Snc, Sas, società di capitali e cooperative.
I terreni suscettibili della rivalutazione sono:
- Terreni agricoli;
- Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
- Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili.
In caso di terreno in comproprietà, ogni comproprietario può rivalutare la propria quota.
Ø Il comproprietario che rivaluta determina la plusvalenza in base alla differenza tra la quota di corrispettivo percepito ed il valore rivalutato oltre al costo della perizia a carico.
Ø Il comproprietario che non ha rivalutato determina la plusvalenza con riferimento al costo originario.
In caso di terreno in usufrutto il nudo proprietario può rivalutare il valore della sua sola nuda proprietà (differenza fra il valore della proprietà e quello del diritto di usufrutto).
In caso di possibile cessione dell’usufrutto, l’usufruttuario può rivalutare il valore dell’usufrutto in base al valore determinato dalla perizia giurata di stima, utilizzando gli appositi coefficienti.
Ambito temporale
La rivalutazione consente di rivalutare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2018, rimanendo esclusi perciò quelli acquisiti successivamente a tale data o quelli alienati prima.
La perizia giurata
La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati antecedentemente la data di cessione, poiché il valore che emerge è quello minimo dell’imposta di registro e quindi se ne deve tener conto ai fini della tassazione dell’atto. Il termine ultimo è il 30 giugno 2018.
Deve essere conservata dal contribuente che è tenuto ad esibirla in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione Finanziaria. Il costo sostenuto per la perizia può essere portato ad incremento del valore da considerare nel calcolo della plusvalenza.
Imposta sostitutiva e versamento
- in unica soluzione entro il 30 giugno 2018;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 30/06/2018, 30/06/2019 e 30/06/2020, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Per il versamento si utilizzerà il modello F24; le ricevute di pagamento devono essere conservate dal contribuente per essere eventualmente esibite o trasmesse su richiesta dell’Amministrazione Finanziaria. Il codice tributo per l versamento è 8056; per l’anno di riferimento va indicato il 2018.
Calcolo di convenienza
Interessa in particolare a:
· il contribuente il quale dichiara “l’area edificabile” e paga la relativa imposta comunale IMU;
· il proprietario di un terreno agricolo in procinto di essere inserito nel piano regolatore;
· il soggetto interessato ad una imminente cessione del terreno in cambio di denaro o in permuta parziale o totale di appartamenti da costruire.
Esempio. Il contribuente il quale cede a terzi, a titolo oneroso, terreni edificabili, si trova a dichiarare un reddito imponibile spesso di importo rilevante:
· valore di acquisto o di successione del terreno anno 1980 agricolo poi diventato edificabile 15.000 euro
· probabile valore di cessione 200.000 euro
· differenza tassabile 185.000 euro
In alternativa:
· si conferisce l’incarico per la perizia commerciale del terreno al 1° gennaio 2018
· la perizia - da redigere entro il 30 giugno 2018 - assevera il valore di 190.000 euro
· si versa entro il 30 giugno 2018 l’8% di 190.000 euro pari a 15.200 euro
· si cede successivamente il terreno per 200.000 euro
· la plusvalenza è 10.000 euro tenendo conto anche del costo della perizia
Il risparmio fiscale è minore che nelle precedenti rivalutazioni, tenendo conto del raddoppio dell’imposta sostitutiva.
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PARTECIPAZIONI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
La rivalutazione in oggetto è rivolta a tutti i contribuenti che, in regime diverso da quello di impresa o professionale, alla data del 1° gennaio 2018 possiedono titoli, quote o diritti non negoziati nei mercati regolamentati, indipendentemente dalla circostanza che essi siano rappresentativi di una partecipazione qualificata o non qualificata.
Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi “diversi” di natura finanziaria e, quindi:
- le persone fisiche, per le sole quote non possedute in regime di impresa;
- le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate;
- gli enti non commerciali;
- i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.
Ambito temporale
La rivalutazione in oggetto si riferisce alle partecipazioni possedute alla data del 1° gennaio 2018.
Diversamente dalla rivalutazione per i terreni, in caso di cessione di partecipazione, la perizia può essere redatta anche successivamente alla vendita. Quindi una partecipazione ceduta il 4 aprile prossimo, può essere rivalutata con un perizia redatta successivamente. Questa possibilità vale solo in caso di partecipazione non immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito.
La perizia giurata
La redazione e il giuramento della perizia possono essere effettuati anche successivamente alla vendita, purchè la partecipazione non sia immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito. Il termine ultimo è il 30 giugno 2018.
Imposta sostitutiva
Versamento
- in unica soluzione entro il 30 giugno 2018;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 30/06/2018, 30/06/2019 e 30/06/2020, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Per il versamento si utilizzerà il modello F24; le ricevute di pagamento devono essere conservate dal contribuente per essere eventualmente esibite o trasmesse su richiesta dell’Amministrazione Finanziaria. Il codice tributo per l versamento è 8055; per l’anno di riferimento va indicato il 2018.
Tassazione ordinaria della plusvalenza
La rivalutazione potrebbe essere giustificata anche dal trattamento fiscale in vigore dal 2004 in caso di cessione di partecipazione.
Esempio – PARTECIPAZIONE NON QUALIFICATA
La plusvalenza è sempre soggetta all’imposta sostitutiva del 20% dal 1° gennaio al 30 giugno del 2014.
Dal 1° luglio 2014 al 26%.
Esempio – PARTECIPAZIONE QUALIFICATA
Con l’abrogazione dell’imposta sostitutiva del 27%, era prevista la tassazione ordinaria Irpef sul 40%, aumentata al 49,72% dal D.M. del 02/04/08; considerando un’aliquota Irpef del 33%, l’imposta è pari al 16,40% fino al 31/12/2017. Dal 2018 la tassazione Irpef passa da un imponibile del 49,72% al 58,14%.
Dal 2019 la tassazione sarà unica al 26% per tutti i tipi di plusvalenze (non qualificate o qualificate).
La convenienza per l’affrancamento del valore risiede nel fatto che a fronte del versamento dell’8% sul valore di perizia si evita la tassazione della plusvalenza, generata come differenza tra valore di costituzione iniziale e valore delle cessione, applicandoci sopra la tassazione secondo la categoria dei redditi diversi, disciplinata dall’articolo 67 del Tuir.
Calcolo di convenienza
La convenienza alla rivalutazione è maggiore in presenza di un costo di acquisto non rilevante rispetto al corrispettivo di vendita tenendo conto anche del costo della perizia.
Esempio. Il sig. Rossi è socio al 50% della società – partecipazione qualificata:
· costo della partecipazione al 1° gennaio 2005 10.000 euro
· valore della perizia redatta 200.000 euro
· valore della quota parte socio Rossi 100.000 euro
· imposta 8% di 100.000 euro = 8.000 euro
Partecipazione pervenuta per successione o donazione
Un particolare caso è rappresentato dalle partecipazioni pervenute per successione o donazione, che hanno considerazioni specifiche se riferite alla possibilità di:
- rivalutarle sebbene pervenute posteriormente al 1° gennaio 2018;
- utilizzare i valori rivalutati dal de cuius o dal donante.
In merito al possesso l’Agenzia delle Entrate ha negato la possibilità di rivalutazione, salvo il caso specifico in cui l’erede abbia ricevuto dal de cuius mandato con rappresentanza per l’effettuazione della rivalutazione.
30/01/2018